Lakásbérleti jogviszony megszünése
A szerződés megszűnik, ha
1) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
2) a lakás megsemmisül;
3) az arra jogosult felmond;
4) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
5) a bérlő a lakást elcseréli;
6) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;
7) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
8) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
Közös megegyezés
A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.
A lakás megsemmisülése
Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.
A bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították
A bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti
A bérlőtárs és a társbérlő a bíróságtól kérheti a lakásban lakó másik bérlőtárs, illetőleg a társbérlő lakásbérleti jogviszonyának megszüntetését, ha az, illetőleg a vele együttlakó személy
a) a lakással kapcsolatos közös költségek őt terhelő részét nem fizeti meg;
b) a közös használatú helyiségeket szándékosan rongálja, beszennyezi vagy a tisztántartásukra vonatkozó rendelkezéseket megszegi;
c) a lakásban lakó személyek nyugalmát zavarja vagy velük szemben az együttélés követelményeit durván sértő, botrányos magatartást tanúsít;
d) a lakásrészbe a törvény tiltó rendelkezése ellenére más személyt befogad.
Házastársak és volt házastársak esetében akkor lehet alkalmazni, ha lakásbérleti jogviszonyukat a házasság felbontását, illetőleg a házassági életközösség megszűnését követően bírósági eljárás nélkül megállapodással rendezték, vagy azt a bíróság közöttük szabályozta.
A kereset megindítása előtt a bérlőtársat, illetőleg a társbérlőt fel kell hívni a költség megfizetésére, illetőleg a kifogásolt magatartás megszüntetésére. Nincs szükség előzetes felszólításra, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a sérelmet szenvedett féltől a bérlőtársi (társbérleti) jogviszony további fenntartása nem várható el.
Ha a felszólítás eredménytelen volt, a keresetet a felhívásban a költség megfizetésére megszabott határidő elteltétől, illetőleg a sérelmes magatartás folytatásától vagy megismétlődésétől, ha pedig a felszólításra nincs szükség, a tudomásra jutástól számított harminc nap alatt kell megindítani. E határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
Ha valamelyik bérlőtárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság – a visszamaradt bérlőtárs kérelmére – az eltávozott bérlőtárs bérlőtársi jogviszonyát megszüntetheti.
A szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy – az e törvény alapján bérleti jog folytatására jogosult kivételével – másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illetőleg a bérlőkijelölésre vagy a bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt.
Önkormányzati lakás esetén a másik lakásban való elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza.
A bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik
Az arra jogosult felmondása
A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha
a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;
b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;
e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.
lakbér meg nem fizetése
Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál szerződéses vagy jogszabályban előírt kötelezettség nem teljesítése
Ha a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.
A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
– d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek botrányos magatartása illetőleg rendeltetéssel ellentétes használata
Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.
A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni.
A felmondás ebben az esetben a hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Bérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszűntetése cserelakásos felmondás, rendes felmondás
A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.
A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás
a) komfortfokozatát;
b) alapterületét;
c) műszaki állapotát;
d) lakóhelyiségeinek számát;
e) településen és épületen belüli fekvését;
f) lakbérét.
Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.
A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen – a fővárosban a főváros területén – megfelelő és beköltözhető lakása van.
A bérbeadó a szerződést cserelakás és a fent meghatározott a)-d) okok fennállása nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. Önkormányzati, illetőleg állami lakás esetén az ilyen kikötés semmis. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.
Önkormányzati lakás esetén cserelakás felajánlásával történő felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor.
Lényeges különbség az önkormányzati/állami és az egyéb bérleti jogviszonyok között, hogy a nem állami és nem önkormányzati lakásra a törvény hatálybalépése után – 1994. 01. 01 – létesített bérleti jogviszony – ha a felek másképpen nem állapodtak meg – írásban, cserelakás és az a)-d) pontokban meghatározott okok fennállása nélkül is felmondható. A felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.
Lehetőség van cserelakással történő felmondás esetén arra, hogy bérlő és bérbeadó megállapodjanak abban, hogy bérbeadó lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli értesítés mértékét és fizetésének feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
A bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.
A bérlő felmondási joga
A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál
A lakáscsere
A bérlő a lakást a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti. A csereszerződést írásba kell foglalni.
Önkormányzati rendelet meghatározhatja, hogy önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakásra cserélhető.
Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás nem tagadható meg, ha bármelyik cserélő fél
a) egészségügyi ok;
b) munkahely megváltozása;
c) lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek számának megváltozása miatt cseréli el a lakást. Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha a egészségügyi ok illetőleg munkahely változása miatt a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek esetében áll fenn.
A hozzájárulást az említett indokok fennállása esetén is meg kell tagadni, ha a bérlőkijelölésre vagy az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztásra jogosult, illetőleg az eltartó a cseréhez nem járul hozzá.
Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását a Lt. rendelkezései vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.
A bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy
Lakásbérleti jog folytatására jogosultak köre:
Önkormányzati lakás esetén az, akit a Lt. alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Amennyiben fent említettek jogosultak a lakásbérleti jog folytatására, eltérő megállapodásuk hiányában a lakásbérleti jogot a következő sorrend szerint folytatják: a bérlő házastársa, gyermeke (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermeke), befogadott gyermekétől született unokája, szülője (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülője). A lakásbérleti jogot az azonos sorrendben jogosultak – eltérő megállapodásuk hiányában – bérlőtársként folytathatják.
A bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás esetén a lakás bérleti jogát a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott személy folytathatja.
Amennyiben bérlő tartási szerződést kötött, bérlő halála esetén az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha
a) a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult, és
b) az eltartó a szerződésben vállalt tartási – vagy ha a bíróság a tartási szerződést életjáradéki szerződéssé átalakítja, e szerződés szerinti – kötelezettségét teljesítette, továbbá
c) a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.
A Lt. alapján önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására jogosultak és az eltartó eltérő megállapodásának hiányában a bérlő halála esetén a lakásbérleti jogot az eltartó folytatja.
Aki a lakásbérleti jogot folytatja, köteles a lakáshasználatot változatlan feltételek mellett továbbra is biztosítani azok részére, akik a bérlő halálakor jogszerűen laktak a lakásban.
