Ingatlanjog a szomszéd oldaláról
A mindennapokban az ingatlan tulajdonosának szomszédja sok bosszúságot tud okozni, sőt akár több generáción átívelő bírósági pereskedés is jellemezheti kapcsolatukat.
Az keressük milyen, hogy milyen szomszéd oldalán jelentkező jogosítványok akalmasak tulajdonosi jogok korlátozására.
A magántulajdon korlátozásai körében a jelenlegi és a korábbi megközelítés szerint is, megkülönböztetjük a közjogi, illetve magánjogi jellegű korlátokat is. A magánjog elnevezés a múltszázadban használt magánosok „jogából ered” szembe állítva a közjoggal.
Ezután a legjelentősebb jogtudományi munkák „Magyar magánjog” címmel jelentek meg. A magánjog olyan érdekeket védelmez, amelyet az állam elsősorban magánérdeknek ismer, és lehetőségekhez mérten megpróbál nem beleavatkozni. A magánjog a polgárok között létrejövő ügyletek. A közjogi viszonyra jellemző az alá-fölérendeltségi helyzet a felek között, a magánjogi jogviszonyok között pedig a mellérendeltség. Az állam kivételesen azonban a magánjog eszközeihez is nyúlhat érdekei védelmében.
A közjog és magánjog között úgy differenciál, hogy közjognak minősül az, ami jogviszonyban az állam egyrészt hatósági szerepben van, másrészt az alá-fölérendeltségi jelleg érvényesítésével vesz részt, míg magánjog mindaz, amennyiben függetlenül a felek személyétől nagyjából azonos pozíció és mellérendeltség érvényesül.
A magántulajdon korlátozása körében megkülönböztetjük a magánjogi jellegű korlátokat, melyek más meghatározott személyek, alanyi jogosultak érdekeit szolgálják, továbbá a közjogi korlátokat, melyek mögött közérdek húzódik. Vannak azonban olyan estek is, amikor a korlátok mind magánérdek, mind a közérdek érvényesülését is korlátozhatják. Így pl. a Ptk értelmében jogszabály, vagy bírósági határozat a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozhatja.
Az ilyen tilalommal, illetőleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis. Ezt hívjuk elidegenítési és terhelési tilalomnak. A közérdek a salus publica külön jogszabályba foglaltkorlátja pl. a kisajátítás.
A közérdek korlátai közé sorolhatjuk:
a.) tulajdonszerzési korlátokat, ezen belül :
• birtokba nem vehető dolgokat, melyeken még az állam sem szerezhet tulajdont,
• az állami és az önkormányzati törzsvagyont,
• a feltételes tulajdonszerzés ahol a tulajdonszerzésnek valamilyen feltétel bekövetkezéséhez van kötve (pl. termőföld tulajdonszerzése).
b.) a birtoklás korlátozását ezen belül:
• környezetre veszélyes dolgoktól való tiltás vagy bejelentéshez való kötése,
c.) használat hasznosítás jogának a korlátozását
d.) rendelkezési jog korlátozását ezen belül:
• az elidegenítési és terhelési tilalmat, valamint
• elidegenítési kötelezettség előírását, akár adatszolgáltatási és igazolási
kötelezettség előírásával, de korlát pl. a műemlék jellegű épületek tekintetében kikötött tevőleges fenntartási és tűrési kötelezettségek is.
A magánjogi korlátok közül a szomszédjogok hozhatóak összefüggésbe a szomszéd ingatlanával illetve az ingatlan rendeltetésszerű hsználatával.
A tulajdonjog magánjogi jellegű tartalmi korlátait három nevesített csoportba soroljuk: a) az idegen dologbeli jogok b) szomszédjogok c) elidegenítési tilalom. Az idegen dologbeli jogok közé tartozik a haszonélvezeti jog, használati jog illetve a telki szolgalmi jog. A Ptk a szomszédok jogviszonyait különös jogszabályokkal rendezi, és külön nevesíti az igényérvényesítési lehetőségek körét az alábbiak szerint:
– áthajló ágak, átnyúló gyökerek joga valamint áthajló ágakról lehulló gyümölcsök joga,
– a szomszédos földre való belépés és használat joga,
– földtámasz joga,
– kerítés joga,
– határvonalon álló fa vagy bokor és annak gyümölcséhez való jog,
– a tilosban talált állat visszatartására való jog.
A fentebb taglalt csoportosítás a jelenleg előforduló és a gyakorlatban jelentkező szomszédjogi igények egészét nem rögzíti. Mi történik például akkor, ha a szomszédos ingatlan kapcsán jelentkező zaj vagy bűzhatás végett nem vagy nehezen értékesíthetőek az azt határoló ingatlanok vagy mi történik akkor, ha a szomszédos ingatlan rendezetlen nem illeszkedik a környezetbe. Milyen típusú igényről beszélhetünk? A szomszédos ingatlanokban beálló forgalmi értékcsökkenés összefüggésbe hozható-e az ingatlan tulajdonosának károkozó magatartásával és egyáltalán beszélhetünk-e kárról?
A jelenlegi szakirodalom álláspontja szerint például a szomszédok jogszabálytól eltérő megállapodása vagy egyéb jogszabályok (pl.: építésügyi rendelkezések), helyi szokások a Ptk-ban foglalt szabályoktól különböznek, akkor is az eltérő rendelkezést kell irányadónak tekintetni. Valóban megfelel-e ez az állítás a jelenlegi joggyakorlatnak?
Külön kiemeli a szakirodalom azt a fajta tulajdonjogi korlátozást, amikor jogszabályban feljogosított szervek szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben korlátozzák a tulajdonjogot. Vizsgálni szükséges, hogyan határolódik el az ilyen típusú szomszédjogi jogviszony a telki szolgalmi jogtól illetve hogyan kerül meghatározásra a kártalanítás összege a korlátozott használatú ingatlan használata során?
A jelenlegi jogalkalmazásban a Ptk 100 §. ad alapot a szomszédjogi igényeken belül a panoráma elvesztése, kilátásvesztés valamint bármilyen olyan felépítménnyel kapcsolatos vagy egyéb dologgal kapcsolatos ingatlanban bekövetkező értékcsökkenés végett kártérítési igény érvényesítésére, amelyet gyűjtőfogalomként Dr.Izsák Orsolya panorámajognak nevez el.
A panorámajog tételesen ugyan nem került nevesítésre a jelenlegi kódexben sem, de 1989.-óta jelentősen felértékelődtek az ingatlanok, tehát érzékenyebben reagálnak a 11 A Kormány 1003/2003. (I.25) Korm. Határozatával elfogadott szöveg, a Magyar Közlöny 8.számában az új polgári törvénykönyv koncepciója 1.oldal tulajdonosok a jogaik gyakorlásának sérüléseire is, valamint a jogalkalmazás egységes bírósági gyakorlattal rendelkezik az ilyen típusú jogviták megítélésére.
„Az új típusú” szomszédjogi igények megítélésének bírósági gyakorlata
Miután a jogalkalmazásban, jelentős számban jelenik meg a tulajdonszerzés kapcsán az ingatlanokat későbbiekben érő értékcsökkenés – amely összefüggésbe hozható a szomszéd tevékenységével (pl. lakhatás nyugalmának a zavarása, mobil-átjátszó torony létrehozása a szomszédban, kilátásvesztés, szeméttelep építése a szomszédos ingatlanra)- érvényesítése bírósági úton, így indokoltnak látta Dr.Izsák Orsolya, hogy azígy felmerülő ügyek kapcsán egy rendszert állítson fel.
A panorámajoghoz tartozó szomszédjogi igényérvényesítés lehetőségeit a szerző az alábbi szempontok alapján csoportosítja.
• Ingatlanok elhelyezkedése szerint:
– Közvetlenül szomszédos (telekszomszéd, közvetlen albetét) BH 1999.449
– Nem közvetlenül szomszédos (pl. út másik oldala) Pécsi Ítélőtábla Pf.II.20276/2006
• Építésügyi hatósági engedély szempontjából:
Engedélyköteles. Ezen belül:
– az ingatlan tulajdonosa vagy építtető az építési illetve fennmaradási vagy használatbavételi engedélytől részben vagy egészben eltér, BH 1999.449
– az ingatlan tulajdonosa vagy az építtető nem tér el az építésügyi jogszabályok által előírt szabályoktól, vagyis a jogszabályoknak megfelelően jár el, BH 1992.235
Nem kell építésügyi hatósági hozzájárulás.
• Egyéb hatósági engedélyek (például: műemlékvédelmi, környezetvédelmi, stb.)
Engedélyköteles. Ezen belül:
– az ingatlan tulajdonosa és /vagy építtetője a szükséges hatósági engedélyeket nem szerzi
be,
– részben szerzi be, BH 1992.171
– az ingatlan tulajdonosa és /vagy építtetője beszerzi a hatósági engedélyeket, és a jogszabályok szerint előírt feltételek megtartása mellett működik, de a zavaró hatás mégisfennáll,
Nem engedélyköteles.
• A közvetlenül illetve szomszédos ingatlanok – jogi minősítése szempontjából –(üdülő, lakás, kereskedelmi, beépítésre szánt-beépítésre nem szánt területek) illetve a jogi minősítéstől eltérő használatú ingatlanok
Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf 20819/2006, Pécsi Ítélőtábla Pf.III.20.342/2005.
• Azon perek, amelyek szomszédjogi igényérvényesítéssel összefüggésbe hozhatóak
Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.803/2006
A szomszédjogi bírósági határozatok illetve eseti döntések a www.ugyvedek.net weboldalról letölthetőek.
