Author: adnetmedia

Semmis szerződés

A szerződés semmisségének esetei:

1. A cselekvőképesség hiánya, vagy korlátozottsága:

Az ilyen személyek jognyilatkozata semmis.

2. Színlelt szerződés:

A színlelt szerződés semmis; ha pedig az más szerződést leplez, a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni.

3. Megszabott alakszerűség hiánya:

Jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat. Az alakiság megsértésével kötött szerződés – ha jogszabály másként nem rendelkezik – semmis.

A felek által kikötött alak csak akkor feltétele a szerződés érvényességének, ha kifejezetten ebben állapodtak meg. Ilyen esetben a teljesítésnek vagy egy részének elfogadásával a szerződés akkor is érvényessé válik, ha az alakiságot mellőzték.

4. A célzott joghatás hibája:

Semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.

5. Uzsorás szerződés:

Ha a szerződő fél a szerződés megkötésekor a másik fél helyzetének kihasználásával feltűnően aránytalan előnyt kötött ki, a szerződés semmis (uzsorás szerződés).

Az uzsorás szerződésben az objektív értékkülönbséghez a szubjektív elem is járul, az uzsorás ugyanis:

a) szerződő partnere hátrányos helyzetét,

b) az általa kikötött feltűnő értékaránytalanságát ismerve,

c) ezt kihasználva köti meg.

6. Lehetetlen szerződés:

A lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis.

Lehetetlenség oka lehet a tudomány jelenlegi állása miatt, vagy lehet jogilag lehetetlen a szerződés megvalósítása.

Tovább

Megtámadható szerződés

A szerződés megtámadható, ha:

a) tévedés,

b) megtévesztés, vagy

c) fenyegetés útján jött létre, illetve ha a

d) szolgáltatás és ellenszolgáltatás jelentős aránytalansága áll fenn.

a.) tévedés

Aki a szerződés megkötésekor valamely lényeges körülmény tekintetében tévedésben volt, a szerződési nyilatkozatát megtámadhatja, ha tévedését a másik fél okozta vagy felismerhette.

Jogi kérdésben való tévedés címén a szerződési nyilatkozatot akkor lehet megtámadni, ha a tévedés lényeges volt, és munkakörében eljáró jogi szakértő a feleknek együttesen adott a jogszabályok tartalmára nézve nyilvánvalóan téves tájékoztatást.

Ha a felek a szerződéskötéskor ugyanabban a téves feltevésben voltak, a szerződést bármelyikük megtámadhatja.

b.)-c.) megtévesztés, fenyegetés

Akit a másik fél megtévesztéssel vagy jogellenes fenyegetéssel vett rá a szerződés megkötésére, a szerződési nyilatkozatot megtámadhatja. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a megtévesztés vagy fenyegetés harmadik személy részéről történt, és erről a másik fél tudott vagy tudnia kellett.

d.) Feltűnő értékaránytalanság:

A szerződéssel kikötött szolgáltatásért – ha a szerződésből vagy a körülményekből kifejezetten más nem következik – ellenszolgáltatás jár.

Ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja.

A bírói gyakorlatban a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti 20 %-ot el nem érő különbséget még nem, de a 40-50 %-ot elérőt feltűnőnek kell tekinteni.

A IV. számú melléklet a Pk 267. állásfoglalása ad iránymutatást a feltűnő nagy értékkülönbség maghatározásának irányadó szempontjairól.

Tovább

Szerződés érvénytelensége

A szerződés érvénytelenségének megjelenési formái a semmiség és a megtámadhatóság:

Amennyiben a szerződés valamely, a törvényben meghatározott oknál fogva nem alkalmas a kívánt joghatás előidézésére érvénytelen szerződésről beszélünk.

Semmis szerződés érvénytelenségére bárki határidő nélkül hivatkozhat, az érvénytelenség jogkövetkezményeinek beálltához nincs szükség külön eljárásra. A semmis szerződés ipso iure érvénytelen s ezt a bíróság köteles adott esetben hivatalból figyelembe venni.

A megtámadhatóság ezzel szemben az érvénytelenség feltételes formája, ez azt jelenti, hogy olyan függő jogi helyzet, melyben a szerződés jogügylet csak a sikeres megtámadás következében válik – ám visszaható hatállyal- érvénytelenné. A megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul a bíróság előtt érvényesíteni.

Megtámadható szerződés
Semmis szerződés

Tovább

Közös tulajdon

A tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. Ingatlanon is fennállhat közös tulajdon, társasháznál vagy házastársak közös vagyonánál. A közös tulajdonba lévő tulajdonostársat megilleti a birtoklás, használat, hasznok szedésének a joga valamint a rendelkezési jog de ezt csak oly módon gyakorolhatja, hogy a többi tulajdonostárs közös tulajdonhoz való joga nem sérüljön. A tulajdonosi jogok gyakorlása a tulajdon hányadához viszonyítva történik meg, oly módon, hogy amennyiben a tulajdoni hányadok aránya kétséges, akkor egyenlőnek kell tekinteni.

Közös tulajdon megszüntetése:

A közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs kérheti, a dolgon fennálló közös tulajdon megszüntetését.

Ilyenkor a felek megegyezése hiányában is a bíróságnak a közös tulajdont meg kell szüntetni. Amennyiben lehetőség van rá, a dolgot természetben kell megosztani, ez elképzelhető egy olyan nagyságú telek esetében, amelyben két önálló ingatlan kialakítható, ebben az esetben a tulajdoni hányadnak megfelelő természetbeni megosztás történik meg.

Abban az esetben, ha természetbeni megosztásra nincs lehetőség, akkor is megosztja a Bíróság a közös tulajdont, vagy úgy hogy a közös tulajdonban lévő tulajdonostárs a dolog egészének a tulajdonjogát magához váltja peren kívül (a Ptk szerint a közös tulajdonban lévő tulajdonostársnak elővásárlási joga van a közös tulajdon tekintetében), vagy bíróság mérlegelése alapján, az egyik tulajdonostárs kizárólagos tulajdonába adja azzal, hogy térítse meg a másik tulajdonos tulajdoni hányadának megfelelő összeget, akár értékesítés útján is.

Amennyiben erre nincs lehetőség, úgy a bíróság elrendelheti, a tulajdonközösség árverés útján történő megszüntetését is, vagy a tulajdonostársak közös értékesítésben állapodhatnak meg.

Tovább

Haszonélvezeti jog

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.

A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

A haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn.

A haszonélvező jogának gyakorlásában a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. Viseli a dolog fenntartásával járó terheket a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével; terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fűződő közterheket.

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni.

A haszonélvezeti jog megváltása:

A vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni.

A meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a lentebb meghatározott életkor szerinti többszörösét.

Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani:

ha a vagyoni értékű jog jogosultja:

25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,

25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,

51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,

65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese;

Tovább

Cselekvőképesség

A cselekvőképesség az embernek az a joga, hogy saját akaratnyilatkozatával, saját nevében szerezhet jogokat és vállalhat kötelezettségeket. Kizárólag azt az ember illeti meg, aki az ügyei viteléhez szükséges belátási képességgel rendelkezik, azaz akaratnyilatkozata kialakításában szellemi és/vagy testi fogyatékossága nem akadályozza. A jogtudomány különbséget tesz a cselekvőképesség aktív és passzív oldala között. Az aktív cselekvőképesség azt jelenti, hogy az ember saját maga köthet szerződéseket vagy tehet egyéb jognyilatkozatokat; míg a hozzá intézett nyilatkozatok érvényes elfogadására vonatkozó képesség a passzív cselekvőképesség fogalmi körébe tartozik. A cselekvőképességtől el kell határolni a vétőképesség fogalmát.

Míg a cselekvőképesség az ember jognyilatkozati képességét jelenti, és az érvényes ügyletkötés egyik feltétele, addig a vétőképesség a Ptk. felelősségi rendszerébe tartozó kategória, amely a polgári jogi felelősségre vonhatóság alapja. Vétőképes az, akitől életkora és ehhez igazodó szellemi fejlettsége alapján el lehet várni, hogy magatartása jogellenességét felismerje. A vétőképesség – amely a felróhatósággal azonos fogalmat jelent – tehát a jogellenes magatartásokért való helytállás egyik feltétele. A felróhatóság a vétkességgel azonos fogalmat jelent.

Akinek belátási képessége hiányzik vagy fogyatékos, vétőképtelennek minősül, ezért magatartása nem lehet vétkes, azaz felróható. A törvény a cselekvőképtelenséggel ellentétben a vétőképtelenség ismérveit nem határozza meg. A vétőképtelenségnek nincsenek fokozatai és a vétőképesség hiánya önmagában az életkorból eredően nem állapítható meg. Ezért a bíróságnak mindig esetenként kell a vétőképesség megléte, vagy hiánya tárgyában állást foglalnia. E körben valamennyi körülmény együttes mérlegelésének eredményeként állapítható meg, hogy a károkozó a károkozás idején rendelkezett-e belátási képességgel, mennyiben volt képes magatartása jogellenességének, káros következményeinek felismerésére. Ebből következik, hogy adott esetben a teljesen cselekvőképtelen kiskorú, vagy a cselekvőképességet érintő gondnokság alatt álló nagykorú személy is lehet vétőképes.

A cselekvőképesség fokozatai:

– cselekvőképes;

– korlátozottan cselekvőképes;

– cselekvőképtelen.

Cselekvőképesség:

Cselekvőképes az, akinek a cselekvőképességét a törvény nem zárja ki vagy nem korlátozza. A törvény tiltja, hogy bárki – akaratától függetlenül – cselekvőképessége korlátozására irányuló szerződést kössön, vagy egyoldalú nyilatkozatot tegyen. A tilalomból értelemszerűen következik, hogy a cselekvőképesség teljes kizárására, illetőleg cselekvőképesség kiterjesztésére irányuló szerződés vagy egyoldalú nyilatkozat is semmis.

Cselekvőképtelen – Korlátozott cselekvőképesség:

A cselekvőképtelenség, illetőleg a korlátozott cselekvőképesség intézménye lényegében védeni kívánja azoknak a személyeknek a törvényes érdekeit, akik fiatal koruk vagy testi, szellemi fogyatékosságuk miatt erre nem képesek. A védelem minden esetben objektív körülmények alapján illeti meg az érintett személyt.

Korlátozottan cselekvőképes az a nagykorú, akit a bíróság ilyen hatállyal gondnokság alá helyezett.

A gondnokság alá helyezést a nagykorú személy házastársa, egyenes ágbeli rokona, testvére, a gyámhatóság és az ügyész kérheti.

Cselekvőképességet korlátozó gondnokság alá a bíróság azt a nagykorú személyt helyezi, akinek az ügyei viteléhez szükséges belátási képessége a pszichés állapota, szellemi fogyatkozása vagy szenvedélybetegsége miatt – általános jelleggel, illetve egyes ügycsoportok vonatkozásában – tartósan vagy időszakonként visszatérően nagymértékben csökkent.

Ha a belátási képesség korlátozottsága csak részleges, a gondnokolt minden olyan ügyben önállóan érvényes jognyilatkozatot tehet, amely ügycsoport tekintetében a bíróság a cselekvőképességet korlátozó ítéletben a gondnokolt cselekvőképességét nem korlátozza.

A bíróság különösen a következő ügycsoportok tekintetében korlátozhatja a gondnokság alá helyezett személy teljes cselekvőképességét:

1. társadalombiztosítási, szociális és munkanélküli ellátás igénylése,

2. ingó és ingatlan vagyonnal kapcsolatos rendelkezési jog;

3. családjogi jognyilatkozatok megtétele

a) a házassági vagyonjoggal kapcsolatos jognyilatkozat,

b) a származás megállapításával kapcsolatos nyilatkozat megtétele,

c) a gyermeke nevének meghatározása és annak megváltoztatása,

d) a gyermekének örökbefogadásához való hozzájárulás;

4. tartási kötelezettséggel kapcsolatos vagyoni döntés meghozatala;

5. a lakásbérlettel kapcsolatos jognyilatkozat megtétele (a szerződés megkötése, illetve felbontása);

6. örökösödési ügyek;

7. bentlakásos szociális intézetben történő elhelyezéssel kapcsolatos jognyilatkozatok;

8. az egészségügyi ellátással összefüggő jogok gyakorlása;

9. tartózkodási hely meghatározása.

A bíróságnak a cselekvőképesség korlátozását kimondó ítéletében rendelkeznie kell a gondnokság alá helyezés kötelező felülvizsgálata iránti eljárás megindításának időpontjáról, mely nem lehet későbbi, mint az ítélet jogerőre emelkedésétől számított öt év.

A felülvizsgálati eljárást a gyámhatóságnak kell megindítania. A kereseti kérelem a gondnokság alá helyezés megszüntetésére, annak hatályában való fenntartására, a cselekvőképességet korlátozó gondnokság cselekvőképességet kizáró gondnoksággá változtatására, a cselekvőképességet kizáró gondnokság cselekvőképességet korlátozó gondnokság alá helyezésre történő módosítására, illetve cselekvőképességet korlátozó gondnokság esetén a gondnokolt által önállóan nem gyakorolható jogkörök módosítására irányulhat.

A korlátozottan cselekvőképes személy a gondnoka közreműködése nélkül is

a) tehet olyan személyes jellegű jognyilatkozatot, amelyre a jogszabály feljogosítja;

b) megkötheti a mindennapi élet szokásos szükségleteinek fedezése körébe tartozó kisebb jelentőségű szerződéseket;

c) rendelkezik a munkaviszonyból, munkaviszony jellegű jogviszonyból, társadalombiztosítási, szociális és munkanélküli ellátásból származó jövedelme 50%-ával; annak erejéig kötelezettséget is vállalhat;

d) megköthet olyan szerződéseket, amelyekkel kizárólag előnyt szerez.

A kiskorú a tizennegyedik életévének betöltése után korlátozottan cselekvőképes. A korlátozott cselekvőképesség elérése a születési nap 0 órájától számít, függetlenül attól, hogy a ténylegesen a születésre az adott nap mely órájában került sor.

Önmagában azonban az életkor elérése nem jár együtt a korlátozott cselekvőképesség megszerzésével vagy megtartásával. Ha ugyanis a bíróság a tizennegyedik életévét betöltött kiskorút cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezi, az ítélet jogerőre emelkedésével a korlátozottan cselekvőképes kiskorú cselekvőképtelenné Ha pedig a tizennegyedik életévét betöltött kiskorúnak az ügyei viteléhez szükséges belátási képessége teljesen hiányzik, ez okból gondnokság alá helyezés nélkül is cselekvőképtelennek minősül

1. Az általános szabály szerint a korlátozottan cselekvőképes személy érvényes jognyilatkozatot csak törvényes képviselője előzetes beleegyezésével vagy utólagos jóváhagyásával tehet.

Ha a jognyilatkozat létrejött, addig, amíg a törvényes képviselő az előzetes beleegyezését, illetőleg az utólagos jóváhagyását nem adja meg, függő jogi helyzet áll fenn, mert a korlátozottan cselekvőképes kiskorú jognyilatkozata ugyan létrejött, de nem érvényes. A függő helyzet a törvényes képviselő nyilatkozatával válik egyértelművé. Előzetes beleegyezés vagy utólagos jóváhagyás esetén a jognyilatkozat érvényessé válik, ezek hiányában a jognyilatkozatra a Ptk. 215. § (3) bekezdésének rendelkezésének megfelelően az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. Ha azonban a függő jogi helyzetben a korlátozottan cselekvőképes kiskorú nagykorúvá, és ezzel cselekvőképessé válik, saját maga dönt a megelőzően megtett jognyilatkozata érvényességéről.

2. A korlátozottan cselekvőképes kiskorúnak vannak olyan önálló jognyilatkozatai, melyek érvényességéhez nem szükséges a törvényes képviselő előzetes beleegyezése vagy utólagos jóváhagyása.

a) pontja értelmében azok a személyes jellegű jognyilatkozatok, amelyeket a korlátozottan cselekvőképes kiskorú jogszabályi felhatalmazás alapján csak személyesen tehet meg.

b) pontjának rendelkezése szerint a korlátozottan cselekvőképes kiskorú megkötheti azokat a kisebb jelentőségű szerződéseket, amelyek a mindennapi élet szokásos szükségleteinek fedezése körébe tartoznak (pl. kisebb összegű bevásárlások). Ezeket az ügyleteket minden esetben az adott helyzetben, és a kiskorú körülményeitől függően kell értékelni.

c) pontja a korlátozottan cselekvőképes kiskorú munkával szerzett keresményével való önálló rendelkezési jogát, és a keresmény erejéig történő kötelezettségvállalását nevesíti.

Cselekvőképtelen az a nagykorú, akit a bíróság cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezett.

A gondnokság alá helyezést a nagykorú személy házastársa, egyeneságbeli rokona, testvére, a gyámhatóság és az ügyész kérheti.

A cselekvőképességet kizáró gondnokság alá a bíróság azt a nagykorú személyt helyezi, akinek ügyei viteléhez szükséges belátási képessége – pszichés állapota vagy szellemi fogyatkozása miatt – tartósan teljes mértékben hiányzik.

A cselekvőképtelen személy jognyilatkozata semmis; nevében gondnoka jár el. A gondnoknak a véleménynyilvánításra képes gondnokolt kívánságát, kéréseit – pl. a tartózkodási helyére vonatkozóan – a döntések meghozatala előtt meg kell hallgatnia és lehetőség szerint figyelembe kell vennie.

A cselekvőképtelen személy maga is megkötheti azokat a csekély jelentőségű szerződéseket, amelyek a mindennapi életben tömegesen fordulnak elő, és különösebb megfontolást nem igényelnek.

Cselekvőképtelenség gondnokság alá helyezés nélkül

Gondnokság alá helyezés nélkül is cselekvőképtelen az, aki olyan állapotban van, hogy ügyei viteléhez szükséges belátási képessége – tartósan vagy a jognyilatkozata megtételekor átmenetileg – teljesen hiányzik.

Az ember, mint jogalany cselekvőképtelenségét négy ok eredményezheti:

– a törvény erejénél fogva cselekvőképtelen a tizennegyedik életévét be nem töltött kiskorú személy

– cselekvőképtelen a tizennegyedik életévét betöltött, ehhez képest egyébként korlátozottan cselekvőképesnek minősülő olyan kiskorú, akit a bíróság jogerős ítélettel cselekvőképességet kizáró gondnokság alá – Cselekvőképtelen az a nagykorú személy, akit a bíróság jogerős ítélettel cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezett

– Gondnokság alá helyezés nélkül is cselekvőképtelen az a személy, akinek állapota miatt teljesen hiányzik az ügyei viteléhez szükséges belátási képessége (Ptk. 17. §).

Az életkoron alapuló cselekvőképtelenség szabályait nevesíti.

A törvény a cselekvőképtelenség korhatárát a tizennegyedik életévben határozza meg. Ezen életkor betöltése előtt a kiskorú a jognyilatkozati képesség szempontjából csak cselekvőképtelen lehet, mert a cselekvőképtelen személy cselekvőképességének kiterjesztésére irányuló szerződés vagy egyoldalú nyilatkozat a Ptk. 11. § (3) bekezdéséből következően semmis.

A cselekvőképtelen kiskorú jognyilatkozatának semmisségre vonatkozó kógens törvényi rendelkezés alól azonban van kivétel. Ennek értelmében négy együttes feltétel fennállása esetén minősül a cselekvőképtelen kiskorú által kötött szerződés érvényesnek:

a) a cselekvőképtelen kiskorú a szerződést közvetlenül maga köti és teljesíti.

b) a szerződésnek csekély jelentőségűnek kell lennie (pl. kis értékű bevásárlás). Azt, hogy az ügylet csekély jelentőségűnek minősül-e vagy sem, minden esetben az adott helyzetben, és a kiskorú körülményeitől függően kell értékelni.

c) az ügylet a mindennapi életben tömegesen fordul elő. A tömegesen megfogalmazás azt jelenti, hogy ilyen típusú jogügyletet a lakosság széles köre köt rendszeresen (pl. minden nap) vagy időszakonként rendszeresen visszatérően.

d) Végül csak olyan ügyletek vonhatók ebbe a körbe, amelyek különösebb megfontolást nem igényelnek (pl. a szülő, mint törvényes képviselő az adott termék árának ismeretében jogosítja fel a tizennegyedik életévét be nem töltött gyermekét a vásárlásra).

Gyámhatósági jóváhagyásra szorul a törvényes képviselő minden olyan jognyilatkozata, amely örökösödési jogviszonnyal kapcsolatban a korlátozottan cselekvőképes vagy cselekvőképtelen kiskorút megillető jogra, illetőleg őt terhelő kötelezettségre vonatkozik

A kiskorú ingatlan vagyonával kapcsolatos egyes rendelkezések, így annak átruházására vagy megterhelésére vonatkozó törvényes képviselői jognyilatkozatok csak gyámhatósági jóváhagyással érvényesek. Átruházás alatt minden olyan jognyilatkozatot érteni kell, amelynek folytán a kiskorú ingatlan tulajdona akár részben, akár egészében más személy tulajdonába kerül. Így nem csak az adásvételi, ajándékozási jogügylethez, de a cseréhez, adásvétellel vegyes csereszerződéshez, és például az ingatlanra vételi jogot (opció) engedő szerződéshez, vagy a kiskorú ingatlanhányada esetén a közös tulajdon magához váltással történő megszüntetéséhez is szükséges a gyámhatóság jóváhagyása, ha nem a kiskorú a magához váltó fél.

Megterhelés alatt minden olyan jognyilatkozat értendő, amely a kiskorú tulajdonjogából eredő bármely jogosítványát korlátozó módon érinti.

Tovább

Birtokvédelem

Ha a birtokost birtokától jogalap nélkül megfosztják, vagy birtoklásában zavarják (tilos önhatalom), birtokvédelem illeti meg. A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak a kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg.

A birtokos jogcíme szerint részesül birtokvédelemben azzal szemben is, akitől a birtokát származtatja, illetőleg akinek a birtokát időlegesen átengedte.

Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és követelheti a dolognak közös birtokba bocsátását.

A közös birtokosok – egymás közötti viszonyuk alapján – egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre.

A birtokvédelem eszközei:

1. birtokvédelem önhatalommal;

2. birtokvédelem államigazgatási úton;

3. birtokvédelem bírói úton.

1. Jogos önhatalom:

Jogos önhatalomról beszélünk akkor, ha közvetlen és jogtalan támadás visszaverésére, vagy az elveszett birtok önsegéllyel való visszaszerzésére irányul. A birtokos a birtoka ellen irányuló támadást – a birtok megvédéséhez szükséges mértékben – önhatalommal is elháríthatja.

Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében önhatalmúlag csak akkor lehet fellépni, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.

2. Államigazgatási út:

Akit birtokától megfosztanak vagy birtokában zavarnak a jegyzőhöz fordulhat kérelemmel. A jegyző előtt a kérelmezőnek bizonyítania kell, hogy birtokos volt, továbbá hogy birtokától megfosztották, illetőleg birtoklásában megzavarták. A kérelem az eredeti birtokállapot helyreállítására, illetőleg a zavarás megszüntetésére, továbbá a jogtalan birtoklással kapcsolatos hasznok, károk és költségek megítélésére irányulhat.

A jegyző határozata ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs; a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani.

3. Bírói út:

Az államigazgatási út kimerítése, vagy a határidő lejárta szükséges ahhoz, hogy a harmadik út választására kerüljön sor. A jegyző a keresetlevelet az ügy irataival együtt köteles a bírósághoz benyújtani, ha a sértett kezdeményezi az eljárás folytatását. Ez lesz a birtokper.

Az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását.

A birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti. A birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás.

A bíróság a birtokperben a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt; a békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell.

Bírósági határozatok

Tovább

Adás-vételi szerződés

A Ptk. 365. § (1) bekezdésének fogalom-meghatározása szerint az adásvétel: valamely dolog tulajdonjogának pénz ellenében történő átruházása. E kettős feltétel az alapja a szerződés mikénti minősítésének, illetve az adásvételi szerződésnek más szerződésektől való elhatárolásának.

– Ha az átruházás ellenszolgáltatása nem pénz, hanem a vevő tulajdonát képező dolog tulajdonjogának az eladóra történő viszont-átruházása, csereszerződésről (Ptk. 378. §); ha pedig a vételár átruházott dolog és készpénz, adásvétellel vegyes csereszerződésről van szó.

– Ha a tulajdonjog átruházására részben vagy egészben ellenszolgáltatás nélkül kerül sor, a szerződés adásvétellel vegyes ajándékozási, vagy ajándékozási szerződés.

– Ellenszolgáltatás nélküli tulajdon átruházás – de nem adásvétel – történik a polgári jogi társasági szerződés alapján, amikor a tagok a vagyoni hozzájárulásukat a társaság közös tulajdonába adják [Ptk. 569. § (1)] vagy például amikor a társaság az üzletrészét másik társaságba apportálja.

– A szállítási szerződés [Ptk. 379. § (1)] is ellenérték fejében történő tulajdon átruházással jár. Az adásvételi szerződéshez képest a lényeges különbség a későbbi időpontban, vagy időszakban történő átadás kötelezettségében, mint fogalmi elemben van. E két szerződéstípus hasonlóságából következik, hogy ha a szállítási szerződés a felek között a teljes körű megállapodás hiánya folytán nem jött létre, de a részleges megállapodás a tulajdonjog ellenérték fejében történő átruházását magába foglalja, a szerződést létrejött adásvételi szerződésnek kell tekinteni.

Gyakran esik szó a lízingszerződésekről, mint nem nevesített szerződésekről.

Az adásvételi szerződésre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazni kell a Ptk.-ban nem nevesített, lízingszerződésekre is.

A hitelezésre irányuló pénzügyi lízingszerződések mellett ilyen megnevezéssel a felek általában abban állapodnak meg, hogy a lízingbe vevő a birtokába (használatába) került dolog után a meghatározott futamidő alatt és a kikötött ütemezés szerint részleteket teljesít, a maradványérték megfizetésével (vagy az utolsó részlet kiegyenlítésével) pedig megszerzi a dolog tulajdonjogát. Az ilyen szerződésekre – amely a bérleti és az adásvételi (részletvétel) szerződés elemeit vegyíti – a tulajdonjog átruházása köében az adásvételi szerződés szabályait alkalmazni kell.

Az adásvételi szerződés alanyai

1. Az adásvételi szerződés alanyai az eladó és a vevő:

Általában bármelyik oldalon, akár természetes személy, akár jogi személy állhat. A szerződő fél személyében rejlő okokra, a szerződés tárgyára, a szolgáltatás egyéb sajátosságára figyelemmel azonban a jogszabály kizárhatja vagy korlátozhatja, hogy az adott fél az adásvételi szerződés alanyaként jogokat szerezzen vagy kötelezettséget vállaljon. Így például:

– a cselekvőképességében korlátozott vagy cselekvőképtelen magánszemély szerződő fél saját nevében történő jogszerzésére és kötelezettségvállalására a cselekvőképességet kizáró illetve korlátozó szabályok az irányadóak (Ptk. 11-20. §),

– az állam tulajdonában lévő vállalkozói vagyon eladására kötött és részletfizetést biztosító (ún. privatizációs lízing) szerződés vevője csak természetes személy lehet.

Az állam szervei útján vesz részt adásvételi szerződésekben.

Közös tulajdonú dolog átruházásához valamennyi tulajdonostárs egyhangú szavazata szükséges.

Házastársak vagyonközösségének fennállása esetén csak a házastársak egyetértésével lehet a dolgot elidegeníteni. A vagyonközösség fennállása alatt bármely házastárs által kötött szerződést a másik hozzájárulásával kötöttnek kell tekinteni, kivéve, hogy harmadik személynek tudnia kellett volna arról, hogy a másik házastárs nem járult hozzá az adásvételhez.

Az adásvételi szerződés tárgya

2. A Ptk. 365. § (2) bekezdésének értelmében az adásvételi szerződés tárgya bármely forgalomképes dolog (ingó vagy ingatlan) lehet. A forgalomképtelen dologra kötött adásvételi szerződés semmis.

Forgalomképtelenek:

– a kizárólag állami tulajdonban álló dolgok: műemlékek;

– önkormányzati törzsvagyonba tartozó vizek és közcélú vízilétesítmények;

A Ptk. nem határozza meg szűkebben a fogalmat, így tehát lényeges dolog, hogy a szerződésben egyértelműen megállapítható legyen a szerződő felek akarata.

3. A vételár meghatározása adásvételi szerződés esetén csak pénzben történhet

. A szerződés tartalmának szabad megállapításából következően a felek a vételárat a szabad alkun alapuló megállapodással határozzák meg.

A vételár meghatározása történhet közvetetten úgy is, hogy a felek a szerződésben meghatározott harmadik személy vagy szerv értékmeghatározására utalnak (például: a vételár a közösen felkért szakértő értékbecslése szerinti összeg), de akként is, hogy a pontos összegszerű megjelölés helyett a vételár számításánál irányadó tényeket, körülményeket jelölik meg, feltéve, hogy annak alapján a vételár pontosan meghatározható.

A gyakorlatban többször fordul elő, hogy a felek az írásba foglalt szerződésben – tipikusan az adó-, vagy illetékkötelezettség csökkentésének célzatával – a vételárat a tényleges megállapodásuktól eltérő, alacsonyabb összegben tüntetik fel, azaz a vételár összegét színlelik (a valós vételárat leplezik). A szerződő felek ilyen titkos fenntartása vagy rejtett indoka nem érinti a szerződés érvényességét, ezért a szerződésben kikötött vételárnak a valós vételárat kell tekinteni.

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényes létrejöttére:

4. A törvény kizárólag az ingatlanra kötött adásvételi szerződésre rendeli annak kötelező írásba foglalását [Ptk. 365. § (3)], amelynek mellőzése a szerződés semmisségének jogkövetkezményével jár.

A szerződés tartalmi és alaki feltételeire a III.számú mellékletben található XXV. számú Polgári Elvi Döntés adott iránymutatást a gyakorlat számára. Az ebben kifejtetteknek megfelelően:

a) a szerződés érvényességének elengedhetetlen tartalmi kelléke, hogy az okiratból a szerződő felek, az adásvétel tárgya, a vételár és a tulajdonjog átruházására és annak megszerzésére irányuló szándék kitűnjön.

c) a törvény az adásvételi szerződés írásba foglalását meghaladóan további alakszerű kikötést nem tesz, ezért – ha jogszabály másként nem rendelkezik – nem feltétel, hogy a szerződést a felek teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba (Pp. 195-196. §) foglalják. Ugyancsak nem feltétele a szerződés érvényességének, hogy egy okirat tartalmazza a felek szerződési akaratát és aláírását.

d) ajánlati kötöttséget eredményező hatállyal csak írásban lehet az ingatlan adásvételére ajánlatot tenni, és csak az írásbeli elfogadáshoz fűződik a szerződés létrejöttének hatálya.

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényes létrejöttének ismertetett minimális alaki és tartalmi kellékeitől eltérő feltételeket kíván meg a jogszabály a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez. Az Inytv. és a végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet, illetve a 2000. január hó 1-jétől hatályba lépő Inytv. a tulajdonjog keletkezésének, módosulásának, illetve megszűnésének bejegyzéséhez közokiratot, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratot vagy olyan magánokiratot kíván meg, amelyen a nyilatkozattevő illetve szerződő felek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsította [Inytvr. 15. § (2), Inytv. 32. § (3)], s ezen felül tételesen szabályozza az előírt alakiságokkal rendelkező okirat kötelező tartalmi elemeit is [27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 76. §, Inytv. 32. §]. E jogszabályi rendelkezések értelmezése kapcsán azt ki kell emelni, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett illetve közjegyzői tanúsítással ellátott okiratnak az egyszerű és nem a teljes bizonyító erejű magánokirat kellékeinek kell megfelelnie, azaz az ellenjegyzésen illetve közjegyzői tanúsításon felül okirati tanúk alkalmazására nincs szükség (BH1997. 436. III.).

Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért:

Ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet. E jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot.

Ha a vevő harmadik személy joga következtében a dolgot e harmadik személynek kiszolgáltatja, vagy az eladónak visszaadja, az eladótól kártérítést követelhet.

Ha az eladó jóhiszemű volt, csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megfizetni. Ez a vevő elállási jogát nem érinti.

Az eladó magatartása szempontjából különbséget kell tenni jóhiszemű és rosszhiszemű eladó között.

Jóhiszemű az, aki nem tudott, vagy nem tudhatott olyan körülményről, aminek ismeretében másképpen járt volna el, azaz nem kellett tudnia és nem is tudhatta, hogy a vevő tulajdonszerzésének akadálya van.

Az eladó azonban lehet rosszhiszemű is, ha az ügy összes körülményéből tudnia kellett volna, hogy ilyen esetben elállás és kártérítés illeti meg a vevőt.

Ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza (pl. jelzálogjog, elidegenítési tilalom), a vevőt a következő jogok illetik meg:

– a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet,

– és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését vagy a

– határidő eredménytelen eltelte után a vevő a dolgot az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti.

Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő

– a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy

– a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti.

Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését.

1. A jogszavatosság a vevő által ismert terhek (korlátozások) esetén is terheli az eladót:

– a jelzálogjog tehertől mentességért és akkor,

– ha a korlátozástól mentes tulajdonszerzésért jótállást vállalt.

Ha az adásvétel tárgya ingatlan, a szerződéskötéskor az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, vagy széljegyként feltüntetett minden jogot (terhet) a vevő által tudottnak kell tekinteni.

2. Azt, hogy a vevőnek milyen terhekről (korlátozásokról) kellett volna tudnia, a konkrét eset összes körülményének feltárásával és mérlegelésével kell eldönteni. Ingatlan adásvétele esetén e mérlegelés körébe csak az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett és abban széljegyként sem szereplő jogok és terhek vonhatók.

Tovább

Polgári törvénykönyv legjelentősebb fogalmai

Az alábbiakban a leglényegesebb fogalmait tekinthetjük át az ingatlanjog alapjainak.

Adás-vételi szerződés
Birtokvédelem
Cselekvőképesség
Haszonélvezeti jog
Közös tulajdon
Szerződés érvénytelensége
Szerződést biztosító mellékkötelezettségek
Szerződészegés esetei
Szomszédjog
Telki szolgalmi jog
Tulajdonszerzési jogcímek
Túlépítés
Vállalkozási szerződés és a megbízási szerződés összehasonlítása

Tovább

Lakásbérleti jogviszony megszünése

A szerződés megszűnik, ha

1) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;

2) a lakás megsemmisül;

3) az arra jogosult felmond;

4) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;

5) a bérlő a lakást elcseréli;

6) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;

7) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;

8) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.

Közös megegyezés

A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.

A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

A lakás megsemmisülése

Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.

A bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították

A bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti

A bérlőtárs és a társbérlő a bíróságtól kérheti a lakásban lakó másik bérlőtárs, illetőleg a társbérlő lakásbérleti jogviszonyának megszüntetését, ha az, illetőleg a vele együttlakó személy

a) a lakással kapcsolatos közös költségek őt terhelő részét nem fizeti meg;

b) a közös használatú helyiségeket szándékosan rongálja, beszennyezi vagy a tisztántartásukra vonatkozó rendelkezéseket megszegi;

c) a lakásban lakó személyek nyugalmát zavarja vagy velük szemben az együttélés követelményeit durván sértő, botrányos magatartást tanúsít;

d) a lakásrészbe a törvény tiltó rendelkezése ellenére más személyt befogad.

Házastársak és volt házastársak esetében akkor lehet alkalmazni, ha lakásbérleti jogviszonyukat a házasság felbontását, illetőleg a házassági életközösség megszűnését követően bírósági eljárás nélkül megállapodással rendezték, vagy azt a bíróság közöttük szabályozta.

A kereset megindítása előtt a bérlőtársat, illetőleg a társbérlőt fel kell hívni a költség megfizetésére, illetőleg a kifogásolt magatartás megszüntetésére. Nincs szükség előzetes felszólításra, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a sérelmet szenvedett féltől a bérlőtársi (társbérleti) jogviszony további fenntartása nem várható el.

Ha a felszólítás eredménytelen volt, a keresetet a felhívásban a költség megfizetésére megszabott határidő elteltétől, illetőleg a sérelmes magatartás folytatásától vagy megismétlődésétől, ha pedig a felszólításra nincs szükség, a tudomásra jutástól számított harminc nap alatt kell megindítani. E határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

Ha valamelyik bérlőtárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyta, a bíróság – a visszamaradt bérlőtárs kérelmére – az eltávozott bérlőtárs bérlőtársi jogviszonyát megszüntetheti.

A szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy – az e törvény alapján bérleti jog folytatására jogosult kivételével – másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illetőleg a bérlőkijelölésre vagy a bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt.

Önkormányzati lakás esetén a másik lakásban való elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza.

A bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik

Az arra jogosult felmondása

A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha

a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;

b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;

c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;

d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;

e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.

 

lakbér meg nem fizetése

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál szerződéses vagy jogszabályban előírt kötelezettség nem teljesítése

Ha a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.

A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

– d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek botrányos magatartása illetőleg rendeltetéssel ellentétes használata

Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

A felmondás ebben az esetben a hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Bérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszűntetése cserelakásos felmondás, rendes felmondás

A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet.

A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás

a) komfortfokozatát;

b) alapterületét;

c) műszaki állapotát;

d) lakóhelyiségeinek számát;

e) településen és épületen belüli fekvését;

f) lakbérét.

Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.

A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen – a fővárosban a főváros területén – megfelelő és beköltözhető lakása van.

A bérbeadó a szerződést cserelakás és a fent meghatározott a)-d) okok fennállása nélkül is írásban felmondhatja a hónap utolsó napjára, ha ezt a felek a szerződésben kikötötték. Önkormányzati, illetőleg állami lakás esetén az ilyen kikötés semmis. Eltérő megállapodás hiányában a felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.

Önkormányzati lakás esetén cserelakás felajánlásával történő felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor.

Lényeges különbség az önkormányzati/állami és az egyéb bérleti jogviszonyok között, hogy a nem állami és nem önkormányzati lakásra a törvény hatálybalépése után – 1994. 01. 01 – létesített bérleti jogviszony – ha a felek másképpen nem állapodtak meg – írásban, cserelakás és az a)-d) pontokban meghatározott okok fennállása nélkül is felmondható. A felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.

Lehetőség van cserelakással történő felmondás esetén arra, hogy bérlő és bérbeadó megállapodjanak abban, hogy bérbeadó lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli értesítés mértékét és fizetésének feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.

A bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.

A bérlő felmondási joga

A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál

A lakáscsere

A bérlő a lakást a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti. A csereszerződést írásba kell foglalni.

Önkormányzati rendelet meghatározhatja, hogy önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakásra cserélhető.

Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás nem tagadható meg, ha bármelyik cserélő fél

a) egészségügyi ok;

b) munkahely megváltozása;

c) lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek számának megváltozása miatt cseréli el a lakást. Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha a egészségügyi ok illetőleg munkahely változása miatt a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek esetében áll fenn.

A hozzájárulást az említett indokok fennállása esetén is meg kell tagadni, ha a bérlőkijelölésre vagy az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztásra jogosult, illetőleg az eltartó a cseréhez nem járul hozzá.

Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását a Lt. rendelkezései vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul.

A bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy

Lakásbérleti jog folytatására jogosultak köre:

Önkormányzati lakás esetén az, akit a Lt. alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. Amennyiben fent említettek jogosultak a lakásbérleti jog folytatására, eltérő megállapodásuk hiányában a lakásbérleti jogot a következő sorrend szerint folytatják: a bérlő házastársa, gyermeke (örökbe fogadott, mostoha- és nevelt gyermeke), befogadott gyermekétől született unokája, szülője (örökbe fogadó, mostoha- és nevelőszülője). A lakásbérleti jogot az azonos sorrendben jogosultak – eltérő megállapodásuk hiányában – bérlőtársként folytathatják.

A bérlő halála esetén a bérlőkijelölési joggal érintett lakás esetén a lakás bérleti jogát a bérlőkijelölésre jogosult által meghatározott személy folytathatja.

Amennyiben bérlő tartási szerződést kötött, bérlő halála esetén az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha

a) a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult, és

b) az eltartó a szerződésben vállalt tartási – vagy ha a bíróság a tartási szerződést életjáradéki szerződéssé átalakítja, e szerződés szerinti – kötelezettségét teljesítette, továbbá

c) a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.

A Lt. alapján önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására jogosultak és az eltartó eltérő megállapodásának hiányában a bérlő halála esetén a lakásbérleti jogot az eltartó folytatja.

Aki a lakásbérleti jogot folytatja, köteles a lakáshasználatot változatlan feltételek mellett továbbra is biztosítani azok részére, akik a bérlő halálakor jogszerűen laktak a lakásban.

Tovább